Com certeza, se você é síndico ou administrador de condomínios, sabe como é difícil de encontrar maneiras de obrigar condôminos a ficarem adimplentes, certo?
Vejamos, o que diz o Código Civil (Lei 10.406/2002) brasileiro:
Art. 1.336: O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações.
§ 1º: Aquele que não pagar a sua quota no prazo estabelecido poderá ser compelido judicialmente a fazê-lo.
Mas será que proibir o acesso dessas pessoas às áreas de lazer comuns é lícito?
Em resumo, NÃO é permitido ao condomínio proibir o acesso e a utilização das áreas comuns por condôminos inadimplentes.
Essa é a orientação majoritária da jurisprudência brasileira, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Diversas decisões já pacificaram o entendimento de que a inadimplência das cotas condominiais não configura motivo para restringir o direito do condômino ao uso das áreas comuns, as quais são consideradas extensão do direito de propriedade sobre a unidade habitacional.
Problemas ocasionados pela proibição:
- Violação do direito de propriedade: O direito de usar as áreas comuns é inerente ao direito de propriedade da unidade habitacional. Restringir esse direito significaria uma espécie de “penalidade privada”, não prevista em lei;
- Ofensa à dignidade da pessoa humana: Proibir o acesso às áreas comuns pode constranger o condômino inadimplente e seus familiares, expondo-os a uma situação vexatória;
- Ofensa do direito e ir e vir: Tal mecanismo de cobrança, mitiga o preceito constitucional da livre circulação;
- Ineficácia da medida: A proibição do uso das áreas comuns não garante, por si só, a efetivação da cobrança das cotas inadimplentes. Na verdade, pode até mesmo ter o efeito contrário, levando o condômino a se recusar a negociar sua dívida.
Soluções alternativas:
- Cobrança amigável da dívida: O condomínio deve buscar formas amigáveis de cobrar a dívida, como negociação, parcelamento e acordos.
- Medidas judiciais: Em caso de inadimplência persistente, o condomínio pode recorrer a medidas judiciais para cobrar a dívida, como a penhora de bens ou a execução por título extrajudicial.
- Revisão do regimento interno: É importante verificar se o regimento interno do condomínio contém alguma norma que restrinja o uso das áreas comuns por inadimplentes. Se houver, essa norma poderá ser considerada inválida, à luz da jurisprudência dominante.
Lembre-se: O condomínio deve agir com cautela e respeito aos direitos dos condôminos, inclusive dos inadimplentes. A proibição do acesso às áreas comuns não é uma medida eficaz para a cobrança de dívidas e pode gerar conflitos desnecessários, levando o condomínio a ter que indenizar o condômino pelos transtornos, por isso, é essencial, contar com ajuda jurídica especializada.
